La venta de bienes futuros, especialmente en proyectos inmobiliarios comercializados “sobre planos”, constituye una práctica cada vez más utilizada en Nicaragua. No existe una ley única que regule de forma integral la preventa inmobiliaria, pero la figura es válida y sí está alcanzada por normas concretas: el Código Civil autoriza expresamente la venta de bienes futuros (Arto. 2566 C.), y a ello se suman disposiciones registrales, de protección al consumidor y de cumplimiento regulatorio.
En este tipo de operaciones, el comprador no adquiere inmediatamente la propiedad del inmueble, sino el derecho a exigir su transferencia una vez que el bien exista jurídicamente y se cumplan las condiciones establecidas en el contrato. Ese derecho puede quedar en el plano estrictamente contractual o, con las medidas adecuadas, hacerse oponible frente a terceros.
¿Cómo se instrumenta la venta de un bien futuro?
Dependiendo de las características del proyecto, estas operaciones suelen formalizarse mediante:
- Promesas de compraventa (Arto. 2541 C.), susceptibles de inscripción registral.
- Contratos de compraventa sujetos a condición o plazo.
- Cesiones de derechos derivados de la promesa de compraventa o de la posición contractual del comprador, cuando el contrato y la estructura del proyecto lo permiten y media el consentimiento del desarrollador.
La figura contractual deberá responder a las particularidades de cada desarrollo y a los intereses de las partes involucradas.
Una protección que suele omitirse: inscribir la promesa
En Nicaragua, las promesas de compra o de venta pueden acceder al Registro Público de la Propiedad Inmueble mediante anotación preventiva, cerrando el tráfico jurídico de la finca frente a enajenaciones durante el plazo pactado (Ley No. 698, Ley General de los Registros Públicos). Para ello, la promesa debe constar en escritura pública y contener, entre otros elementos, el precio, el plazo o la condición que fija la época del contrato prometido y el acuerdo expreso de las partes para su inscripción.
Aspectos que deben revisarse antes de comercializar un proyecto
Antes de iniciar la venta de bienes futuros, es recomendable verificar, entre otros aspectos:
- La titularidad del terreno y la capacidad legal del desarrollador para disponer del proyecto, junto con el tracto registral y la situación de gravámenes de la finca matriz.
- La obtención de los permisos, licencias y autorizaciones administrativas aplicables: uso de suelo y avales municipales, permisos ambientales y de construcción.
- La ubicación del proyecto respecto de la zona costera: la franja de uso público y la zona de uso restringido no son susceptibles de propiedad privada y su aprovechamiento se sujeta a concesión municipal (Ley No. 690 y sus reformas), lo que define qué puede efectivamente ofrecerse al comprador.
- La viabilidad de constituir el régimen jurídico correspondiente, como la propiedad horizontal cuando resulte aplicable, con planos aprobados y escritura constitutiva inscrita; sin ese paso no pueden abrirse folios registrales independientes por unidad.
- La existencia de mecanismos adecuados para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas frente a los compradores.
- El cumplimiento regulatorio de la comercialización: licencia de correduría de bienes raíces y obligaciones de prevención de LA/FT/FP ante la UAF, que alcanzan a corredores, abogados y notarios.
¿Cuándo se adquiere la propiedad?
La celebración del contrato y el pago del precio no implican, por sí solos, la transmisión del derecho de propiedad. Esta se perfecciona cuando el inmueble existe legalmente, se otorga la escritura pública correspondiente y esta se inscribe en el Registro Público de la Propiedad Inmueble. Hasta ese momento, el comprador mantiene un derecho de naturaleza contractual frente al desarrollador, salvo que haya inscrito su promesa.
En GarciaBodan acompañamos a desarrolladores e inversionistas en la estructuración legal de proyectos inmobiliarios, desde la revisión registral del terreno hasta el diseño de los contratos y de las garantías de la preventa.
