Para nadie es un secreto que en los últimos años en Nicaragua se han realizado importantes inversiones en el sector inmobiliario, ya sea para fines de vivienda, comercio o turismo. Generalmente este tipo de edificaciones está sujeta a un régimen especial de propiedad denominado “propiedad horizontal”, “propiedad horizontal y vertical”, “régimen condominal”, “propiedad en condominio”, “régimen especial de copropiedad”, entre otros.
En Nicaragua, este tipo de propiedad está regulado por el DecretoN° 1909 “Ley que reglamenta el Régimen de la Propiedad Horizontal”, publicado en La Gaceta, Diario Oficial N° 215 del día 09 de septiembre de 1971; así como por los artículos 73 numeral 1, y artículo 88 de la Ley 698 “Ley General de los Registros Públicos”, publicada en La Gaceta, Diario Oficial N° 239 del 17 de diciembre del 2009.
Es evidente que la realidad social, económica y jurídica, la globalización del mercado de bienes y servicios y la rapidez en la que se efectúan las transacciones, hoy distan considerablemente de la realidad de aquellos años.
En nuestros años de asesoría en temas relacionados con este régimen, hemos detectado algunas situaciones o dificultades que han surgido de la aplicación de la legislación actual. En esta oportunidad nos limitaremos a señalar tres de ellos:
- No hay regulación en cuanto a que si el condominio o la asamblea de propietarios tienen personalidad jurídica propia, o si para efectos de administración son susceptibles de contraer derechos y asumir obligaciones sin tener que inscribir estas capacidades en algún Registro Público.
- Falta de plazos y procedimiento para la entrega de administración temporal del desarrollador o de los dueños que constituyen el régimen.
- Asambleas de propietarios, convocatorias, mínimos y máximos para la toma de decisiones.
La necesidad de una nueva legislación en materia de condominios obedece principalmente a la falta de claridad en algunos aspectos, comenzando desde que si el régimen como tal es capaz de contraer derechos y obligaciones, o a la falta de regulación de temas que hoy son necesarios, como son las formas, plazos y circunstancias en las cuales deba hacer entrega de la administración transitoria una vez que se han vendido las unidades, viviendas o departamentos, derechos y obligaciones del desarrollador y/o dueños iniciales, en caso de que el régimen se haya constituido para venta, temas fiscales, entre otros.
En consecuencia, se hace necesaria una nueva legislación en esta materia para que se puedan regular varios temas, tales como la naturaleza jurídica de este régimen especial, tratamiento fiscal, plazos y condiciones para la administración transitoria, derechos y obligaciones de los que participan del régimen, ya sea en su calidad de desarrolladores, administradores, dueños, entre otros aspectos.
Se espera que este año se presente ante la Asamblea Nacional de Nicaragua una iniciativa de ley que permita a Nicaragua contar con una legislación moderna que permita atender las necesidades que son recurrentes en diferentes sectores económicos.
Asociada Senior
García & Bodán
Nicaragua